Síndicos podem ser responsabilizados por acidentes em condomínios provocados por falta de manutenção
Segundo a Associação das Administradoras de Condomínios do Ceará (Adconce), o condomínio deve realizar manutenções prediais para evitar riscos
Acidentes em espaços comuns de condomínios que são causados por falta de manutenção podem virar casos de processos contra o síndico do local. O profissional faz o papel de administrador e é responsável pela manutenção. Logo, se a falta de reparos em equipamentos, estrutura do prédio ou a ausência de sinalização causam acidentes, ele ou a empresa contratada para administrar o condomínio podem sofrer consequências.
Segundo a advogada Aline Costa, especialista em direito imobiliário, há dois tipos de normativos jurídicos que regulam as responsabilidades do síndico: o Código Civil e a Lei de Condomínios. “No código civil, ele tem a responsabilidade de zelar pelas partes comuns do condomínio, um dever de cuidado. Caso ele seja negligente, ele pode ser responsabilizado por algum evento danoso que venha a acontecer na área comum do condomínio, com exceção quando o evento danoso é causado pelo condômino”, pontua.
Em uma situação de acidente no condomínio e, onde há uma crença de responsabilidade deste ou do síndico, a advogada explica que é necessário convocar uma assembleia, quando o acidentado é um condômino, “para destituir o síndico ou responsabilizá-lo civilmente”, caso seja comprovada a culpa.
Quando evidenciada a culpa do síndico, a advogada afirma que, em princípio, a responsabilidade é do próprio. “Ele foi eleito com essa obrigação e pode responder nas áreas administrativa ou civil”.
“O síndico tem que zelar pelo dever de cuidado. Sempre tendo em mente que ele é responsável pela administração e gerenciamento do condomínio. Então, tanto ele pessoa física fica atrelado juridicamente ao comportamento dentro do cargo”, coloca a advogada.
ORIENTAÇÕES
De acordo com Marcus Melo, presidente da Associação das Administradoras de Condomínios do Ceará (Adconce), “o condomínio tem obrigação de fazer revisões periódicas em fachada, nos para-raios, realizar inspeção predial, em quadros elétricos, na estrutura, etc. A administração do condomínio sempre sugere aos síndicos/condomínios que essas regras sejam cumpridas”.
O presidente cita como exemplo o caso da piscina que desabou em um condomínio de luxo no Espírito Santo, em abril. “A piscina caiu e amassou vários carros. Claro que o síndico não vai ser responsabilizado, mas quem foi prejudicado deve entrar na Justiça por perdas e danos contra o condomínio e o juiz deve decidir”, alega.
Conforme Marcus, a orientação é que os condomínios precisam assumir que existem as manutenções, as normas técnicas brasileiras, “porque se você sabe que existe e não faz a manutenção predial, significa correr o risco de ser penalizado”. Além disso, o presidente reforça que o ideal é contratar engenheiros e empresas de qualidade, registrados no CREA-CE ou outros órgãos de fiscalização competentes.
REPAROS DEVEM ESTAR NA PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA DO CONDOMÍNIO
De acordo com o síndico profissional Antônio Carlos Franci, da KNL Consultoria de Condomínios, é importante que o dinheiro para fazer manutenções seja incluído anualmente na previsão orçamentária do condomínio. “Esses custos podem gerar aumento da taxa de condomínio e nem sempre a assembleia é favorável a isso”, diz o administrador. No entanto, o síndico deve insistir na necessidade dessas obras.
“O síndico tem que fazer uma manutenção preventiva, e não reativa, para que não ocorram fatos como esses. Na previsão orçamentária ele deve enumerar as obras de prevenção, de manutenção, e já incluir o custo”, diz.
Depois das obras, é importante também que todo tipo de despesa, ordinária ou extraordinária, seja arquivada com recibos. Em obras maiores, Antônio explica que relatórios técnicos também devem ser guardados “não só para eventuais problemas, mas para garantir a legitimidade”.