Tudo o que você precisa saber para otimizar a manutenção em condomínio

A manutenção em condomínio é uma das responsabilidades do síndico prevista no artigo 1348 do Código Civil.

Viabilizar essa tarefa, é essencial para garantir a segurança condominial e o bom funcionamento de todos os equipamentos, estruturas e sistemas.

Além de promover o bem-estar de condôminos e funcionários, a manutenção predial valoriza o patrimônio. Apesar disso, é uma prática negligenciada por muitos síndicos, o que acarreta vários problemas, inclusive, gastos financeiros excessivos. 

Para que isso não aconteça, é preciso ter um bom plano de manutenção, além de  executá-lo e atualizá-lo corretamente.

Neste artigo, vamos orientá-lo em como elaborar um plano eficiente e apresentar os tipos de manutenção que você pode implementar em seu condomínio. Acompanhe o texto!

Por que você deve elaborar um plano de manutenção em condomínio?

Entre muitas outras responsabilidades expressas no artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico:

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Além disso, se algum problema ou acidente vir a acontecer, e for comprovado que houve negligência na manutenção predial, você será responsabilizado.

Portanto, ao elaborar um plano, você cumpre sua obrigação, promove a segurança do seu condomínio e, como consequência, contribui para a valorização patrimonial.

É preciso entender que investir tempo e dinheiro nisso é tão importante quanto adotar soluções tecnológicas inovadoras.

Muitos síndicos ainda concentram seus esforços em manter a taxa condominial num valor que não cause conflitos. A intenção é boa mas, na maioria das vezes, essa atitude posterga ações preventivas, podendo trazer consequências ruins. Quanto mais tempo levar para realizar uma manutenção em condomínio, maior será o valor gasto.

Como implantar um plano de manutenção

Se o seu condomínio não possui um plano de manutenção, sua primeira atitude é providenciar um. Alguns síndicos deixam de elaborá-lo por terem conhecimento de que a gestão anterior procedia com as manutenções. Isso pode ser um grave erro.

Nós recomendamos: mesmo se houver documentação para comprovar o cumprimento de manutenções, garanta que sua gestão verifique se tudo está em ordem e crie o plano. Lembre-se da sua responsabilidade como síndico.

Para implantar o plano de manutenção, siga as orientações a seguir.

1. Faça uma inspeção predial

Contrate uma assessoria técnica para que uma inspeção predial seja feita. É uma medida fundamental para prédios antigos.

A inspeção predial é um procedimento da engenharia para analisar e identificar problemas nos equipamentos, estruturas e sistemas do edifício. Como resultado, é apresentado um parecer técnico com recomendações para correções.

2. Continue com o trabalho de engenharia

Com o parecer em mãos, seu consultor técnico irá descrever as ações de manutenção necessárias e atuar preventiva ou corretivamente, para corrigir ou evitar falhas.

Seu edifício é novo?

Então você não precisa começar pela inspeção predial. Acesse o Manual das Áreas Comuns do Edifício, um documento obrigatório oferecido pelo Incorporador, onde instruções de manutenção dos sistemas do edifício estão disponíveis.

3. Elabore o plano de manutenção

O parecer técnico ou o Manual das Áreas Comuns do Edifício é o seu documento norteador.

Junto de sua assessoria técnica e jurídica, planeje ações de manutenção. Pense em curto, médio e longo prazo, e lembre-se de levar tudo isso para a assembleia. Discutir as prioridades com seus moradores é uma atitude estratégica.

Para evitar custos excessivos, fuja das ações paliativas e, ao fazer a previsão orçamentária para os investimentos em manutenção, considere:

• Investimento feito nos anos anteriores;
• Investimento previsto em ações futuras;
• Fundo de reserva para intervenções maiores.

Contratação e demissão de funcionários: é prerrogativa do síndico a admissão ou liberação de colaboradores. A única ressalva se dá quando a valor da multa rescisória for muito elevado.

Mesmo que intervenções maiores só venham a acontecer dentro de muitos anos, a dica é detalhá-las com antecedência para reduzir a chance de enfrentar conflitos no momento da execução.

Quando tudo estiver claro para você, suas asessoria e condôminos, organize um calendário para o ano inteiro, onde todas as manutenções preventivas e preditivas possam ser acompanhadas.

4. Atualize o plano

Conforme o andamento das ações de manutenção, alguns ajustes podem ser necessários, como mudanças de periodicidade.

As normas de engenharia predial também podem ser mudadas, por isso, contar com uma assessoria técnica é importante para estar sempre atualizado sobre o tema.

Registre todas as ações de manutenção

Para os próximos síndicos terem acesso ao plano de manutenção, registre todas as ações realizadas e planejadas, e as armazene de forma segura e acessível.

Seu tempo na função pode ser temporário, mas sua atuação impacta no presente e no futuro do seu condomínio.

Tipos de manutenção em condomínio

Neste post, nós já comentamos sobre algumas manutenções e, até mesmo, salientamos a conveniência de priorizar, no plano, as preditivas e preventivas. Mas você sabe qual a diferença entre elas?

A seguir, entenda melhor sobre os três tipos de manutenção em condomínio: preditiva, preventiva e corretiva.

Manutenção preditiva

As manutenções preditivas são baseadas na análise e medição de alguns fatores. Por isso, existem diferentes tipos, como a análise de vibração, temperatura e ultrassom industrial.

Com essas ações, é possível:

• Monitorar o desempenho de equipamentos, estruturas e sistemas de edifícios;
• Prever falhas;
• Identificar sinais que indicam a necessidade de manutenção;
• Evitar intervenções mais trabalhosas e mais caras;
• Maximizar a vida útil dos equipamentos, estruturas ou sistemas;
• Reduzir as ações preventivas ou corretivas ao longo do tempo.

Como já dito anteriormente, planejar ações preditivas reduz as chances de mais despesas e inconvenientes futuros.

Manutenção preventiva

Enquanto a manutenção preditiva tem como objetivo diagnosticar e prever problemas, a preventiva pode ser entendida como uma manutenção programada, quando já se possui um conhecimento sobre quando determinados equipamentos, estruturas ou sistemas podem apresentar falhas.

O objetivo é impedir a ocorrência de defeitos para, assim, não precisar apelar para a manutenção corretiva, mais dispendiosa.

Confira para quais equipamentos, estruturas e sistemas você deve planejar ações preventivas:

•  Bombas;
• Elevadores;
• Motor dos portões automáticos;
• Portões de acesso de pedestres e veículos;
• Interfones;
• Painéis elétricos;
• Instalações elétricas;
• Sistema de segurança e de combate a incêndio;
• Instalações de gás.
• Fechadas e acabamentos do prédio;
• Instalações de água e esgoto;

Manutenção corretiva

Infelizmente, este tipo de manutenção é mais comum do que deveria.

Por falta de conhecimento, planejamento e assessoramento técnico, síndicos deixam de lado as manutenções preditivas e preventivas, e acabam gastando mais e enfrentando conflitos com moradores.

A manutenção corretiva é aquela destinada a consertar algo. É a última alternativa de fazer um equipamento funcionar novamente, antes de partir para a compra de um novo.

Por esse motivo, é a mais cara, com alguns consertos chegando até 5x o valor de uma manutenção preventiva.

Assessoramento técnico e tecnologia: os pilares de um plano de manutenção em dia

Um dos erros mais comuns dos síndicos é não buscar o assessoramento técnico para segmentos basilares da gestão condominial.

O síndico é a figura central do condomínio e a responsabilidade recai sobre ele. Mas é importante consultar pessoas da área jurídica, financeira e de engenharia para respaldar melhor suas escolhas e atitudes.

A correta manutenção em condomínio garante a segurança dos moradores. E um plano eficaz, como você deve ter percebido, envolve etapas nas quais a atuação dos engenheiros é substancial.

Não meça esforços para diminuir as chances de acidentes, falhas e despesas maiores com manutenção.

Para lidar ainda melhor com esse desafio, existem algumas soluções tecnológicas interessantes no mercado.

Os sistemas das soluções de portaria remota e controle de acesso, por exemplo, avisam quando uma ação preventiva deve ser feita, facilitando a sua administração.

Fonte: Viva o condomínio