Tudo o que você precisa saber para otimizar a manutenção em condomínio
A manutenção em condomínio é uma das responsabilidades do síndico prevista no artigo 1348 do Código Civil.
Viabilizar essa tarefa, é essencial para garantir a segurança condominial e o bom funcionamento de todos os equipamentos, estruturas e sistemas.
Além de promover o bem-estar de condôminos e funcionários, a manutenção predial valoriza o patrimônio. Apesar disso, é uma prática negligenciada por muitos síndicos, o que acarreta vários problemas, inclusive, gastos financeiros excessivos.
Para que isso não aconteça, é preciso ter um bom plano de manutenção, além de executá-lo e atualizá-lo corretamente.
Neste artigo, vamos orientá-lo em como elaborar um plano eficiente e apresentar os tipos de manutenção que você pode implementar em seu condomínio. Acompanhe o texto!
Por que você deve elaborar um plano de manutenção em condomínio?
Entre muitas outras responsabilidades expressas no artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico:
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.
Além disso, se algum problema ou acidente vir a acontecer, e for comprovado que houve negligência na manutenção predial, você será responsabilizado.
Portanto, ao elaborar um plano, você cumpre sua obrigação, promove a segurança do seu condomínio e, como consequência, contribui para a valorização patrimonial.
É preciso entender que investir tempo e dinheiro nisso é tão importante quanto adotar soluções tecnológicas inovadoras.
Muitos síndicos ainda concentram seus esforços em manter a taxa condominial num valor que não cause conflitos. A intenção é boa mas, na maioria das vezes, essa atitude posterga ações preventivas, podendo trazer consequências ruins. Quanto mais tempo levar para realizar uma manutenção em condomínio, maior será o valor gasto.
Como implantar um plano de manutenção
Se o seu condomínio não possui um plano de manutenção, sua primeira atitude é providenciar um. Alguns síndicos deixam de elaborá-lo por terem conhecimento de que a gestão anterior procedia com as manutenções. Isso pode ser um grave erro.
Nós recomendamos: mesmo se houver documentação para comprovar o cumprimento de manutenções, garanta que sua gestão verifique se tudo está em ordem e crie o plano. Lembre-se da sua responsabilidade como síndico.
Para implantar o plano de manutenção, siga as orientações a seguir.
1. Faça uma inspeção predial
Contrate uma assessoria técnica para que uma inspeção predial seja feita. É uma medida fundamental para prédios antigos.
A inspeção predial é um procedimento da engenharia para analisar e identificar problemas nos equipamentos, estruturas e sistemas do edifício. Como resultado, é apresentado um parecer técnico com recomendações para correções.
2. Continue com o trabalho de engenharia
Com o parecer em mãos, seu consultor técnico irá descrever as ações de manutenção necessárias e atuar preventiva ou corretivamente, para corrigir ou evitar falhas.
Seu edifício é novo?
Então você não precisa começar pela inspeção predial. Acesse o Manual das Áreas Comuns do Edifício, um documento obrigatório oferecido pelo Incorporador, onde instruções de manutenção dos sistemas do edifício estão disponíveis.
3. Elabore o plano de manutenção
O parecer técnico ou o Manual das Áreas Comuns do Edifício é o seu documento norteador.
Junto de sua assessoria técnica e jurídica, planeje ações de manutenção. Pense em curto, médio e longo prazo, e lembre-se de levar tudo isso para a assembleia. Discutir as prioridades com seus moradores é uma atitude estratégica.
Para evitar custos excessivos, fuja das ações paliativas e, ao fazer a previsão orçamentária para os investimentos em manutenção, considere:
- Investimento feito nos anos anteriores;
- Investimento previsto em ações futuras;
- Fundo de reserva para intervenções maiores.
Contratação e demissão de funcionários: é prerrogativa do síndico a admissão ou liberação de colaboradores. A única ressalva se dá quando a valor da multa rescisória for muito elevado.
Mesmo que intervenções maiores só venham a acontecer dentro de muitos anos, a dica é detalhá-las com antecedência para reduzir a chance de enfrentar conflitos no momento da execução.
Quando tudo estiver claro para você, suas asessoria e condôminos, organize um calendário para o ano inteiro, onde todas as manutenções preventivas e preditivas possam ser acompanhadas.
4. Atualize o plano
Conforme o andamento das ações de manutenção, alguns ajustes podem ser necessários, como mudanças de periodicidade.
As normas de engenharia predial também podem ser mudadas, por isso, contar com uma assessoria técnica é importante para estar sempre atualizado sobre o tema.
Registre todas as ações de manutenção
Para os próximos síndicos terem acesso ao plano de manutenção, registre todas as ações realizadas e planejadas, e as armazene de forma segura e acessível.
Seu tempo na função pode ser temporário, mas sua atuação impacta no presente e no futuro do seu condomínio.
Tipos de manutenção em condomínio
Neste post, nós já comentamos sobre algumas manutenções e, até mesmo, salientamos a conveniência de priorizar, no plano, as preditivas e preventivas. Mas você sabe qual a diferença entre elas?
A seguir, entenda melhor sobre os três tipos de manutenção em condomínio: preditiva, preventiva e corretiva.
Manutenção preditiva
As manutenções preditivas são baseadas na análise e medição de alguns fatores. Por isso, existem diferentes tipos, como a análise de vibração, temperatura e ultrassom industrial.
Com essas ações, é possível:
- Monitorar o desempenho de equipamentos, estruturas e sistemas de edifícios;
- Prever falhas;
- Identificar sinais que indicam a necessidade de manutenção;
- Evitar intervenções mais trabalhosas e mais caras;
- Maximizar a vida útil dos equipamentos, estruturas ou sistemas;
- Reduzir as ações preventivas ou corretivas ao longo do tempo.
Como já dito anteriormente, planejar ações preditivas reduz as chances de mais despesas e inconvenientes futuros.
Manutenção preventiva
Enquanto a manutenção preditiva tem como objetivo diagnosticar e prever problemas, a preventiva pode ser entendida como uma manutenção programada, quando já se possui um conhecimento sobre quando determinados equipamentos, estruturas ou sistemas podem apresentar falhas.
O objetivo é impedir a ocorrência de defeitos para, assim, não precisar apelar para a manutenção corretiva, mais dispendiosa.
Confira para quais equipamentos, estruturas e sistemas você deve planejar ações preventivas:
- Bombas;
- Elevadores;
- Motor dos portões automáticos;
- Portões de acesso de pedestres e veículos;
- Interfones;
- Painéis elétricos;
- Instalações elétricas;
- Sistema de segurança e de combate a incêndio;
- Instalações de gás.
- Fechadas e acabamentos do prédio;
- Instalações de água e esgoto;
Manutenção corretiva
Infelizmente, este tipo de manutenção é mais comum do que deveria.
Por falta de conhecimento, planejamento e assessoramento técnico, síndicos deixam de lado as manutenções preditivas e preventivas, e acabam gastando mais e enfrentando conflitos com moradores.
A manutenção corretiva é aquela destinada a consertar algo. É a última alternativa de fazer um equipamento funcionar novamente, antes de partir para a compra de um novo.
Por esse motivo, é a mais cara, com alguns consertos chegando até 5x o valor de uma manutenção preventiva.
Assessoramento técnico e tecnologia: os pilares de um plano de manutenção em dia
Um dos erros mais comuns dos síndicos é não buscar o assessoramento técnico para segmentos basilares da gestão condominial.
O síndico é a figura central do condomínio e a responsabilidade recai sobre ele. Mas é importante consultar pessoas da área jurídica, financeira e de engenharia para respaldar melhor suas escolhas e atitudes.
A correta manutenção em condomínio garante a segurança dos moradores. E um plano eficaz, como você deve ter percebido, envolve etapas nas quais a atuação dos engenheiros é substancial.
Não meça esforços para diminuir as chances de acidentes, falhas e despesas maiores com manutenção.
Para lidar ainda melhor com esse desafio, existem algumas soluções tecnológicas interessantes no mercado.
Os sistemas das soluções de portaria remota e controle de acesso, por exemplo, avisam quando uma ação preventiva deve ser feita, facilitando a sua administração.
