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As normas que direcionam a vida em condomínio constam no Código Civil, convenção e regulamento interno e devem ser seguidas à risca pelos moradores para que seja possível a boa convivência entre todos
O convívio em sociedade exige o cumprimento de regras para o bem-estar de todos os cidadãos, seja em um bairro, uma cidade ou um país, cada qual com suas regras específicas.
O mesmo ocorre em condomínios. Pense neles como uma cidade, abrigando diversas famílias, cada uma em seus apartamentos ou casas, e todos eles com uma formação e princípios diferentes.
Logo, para que todos possam se entender, é necessário estipular regras para que haja o convívio sadio entre todos.
Assim, veremos a seguir como são determinadas as regras do condomínio, quais são as principais e o que pode e o que não pode fazer num condomínio.
Como são feitas as regras de um condomínio?
As regras de um condomínio se baseiam no Código Civil Brasileiro de 2003 e também na Lei de Condomínio, de 1964, sua antecessora, e que hoje permanece como legislação secundária. Isso significa que se tiver algum item conflitante entre ambos, as orientações contidas no Código Civil sempre irão prevalecer.
As determinações referentes às regras de condomínio estão presentes em artigos do Código Civil, principalmente nos artigos 1.331 a 1.358. Tomando-os como base é que são moldadas as principais regras e normas de um condomínio: as convenções e regimentos internos.
O Código Civil estipula normas em relação a:
- Eleição de síndico e conselho;
- Funções e deveres do síndico;
- Direitos e deveres do condômino;
- Aplicação de multas por infração ou inadimplência;
- Obras;
- Vagas;
- Destituição do síndico;
- Assembleias;
- Perturbação ao sossego;
- Multas;
- Dentre outros.
Convenção de Condomínio
A convenção de condomínio é responsável por definir normas e regras de convivência em condomínios, além de trazer conceitos de gerenciamento e administração.
Apesar de ser a lei geral do empreendimento, a convenção não poderá se sobrepor às leis federais, estaduais e municipais, nem às normas técnicas.
Trata-se de um documento público registrado em cartório, e que engloba diversos temas em relação ao funcionamento interno do condomínio, como:
- Discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva;
- Finalidade das unidades;
- Penalidades;
- Regras em relação ao uso do espaço comum;
- Funções do síndico fora as já estipuladas pelo Código Civil;
- Fundos de reserva;
- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
Regimento interno
O regimento interno estabelece regras e normas que deverão ser seguidas pelos condôminos para a boa convivência entre moradores e funcionários de um condomínio.
Estipulado em assembleia, o regimento interno é um documento aprovado por votação pelos próprios condôminos e que deverá ter registro em cartório.
Faz parte do regimento interno de um condomínio:
- Regras de convivência;
- Dias e horários para obras e mudanças;
- Uso correto de áreas comuns, de lazer e equipamentos compartilhados;
- Barulho.
O regimento interno deverá passar por atualizações constantes para acompanhar mudanças em relação à sociedade e também para se adaptar a novos moradores.
Quais são as regras para quem mora em condomínio?
É obrigação de todos os moradores seguir à risca tudo o que consta no regimento interno em prol da harmonia e boa convivência entre todos os condôminos.
Não tem como saber as regras de um condomínio em questão, já que cada condomínio é responsável por estipular seu próprio regimento interno. Mas no geral, as regras básicas de um condomínio residencial mais utilizadas são:
- Descarte de lixo;
- Respeitar os dias e horários adequados para serviços de mudanças, obras e manutenção;
- Ter cuidado com a recepção de pessoas desconhecidas, o mesmo vale para entregadores;
- Respeitar regras para uso do salão de festas em condomínio em relação ao horário de funcionamento, assim como demais áreas comuns e de lazer, como churrasqueira, playground e piscina;
- Utilizar o elevador de serviço para compras e mudanças;
- Não deixar crianças e animais de estimação sozinhos nas dependências do condomínio;
- Recolher fezes de animais de estimação caso evacuem na área externa do condomínio;
- Respeitar os horários de silêncio do condomínio.
Qual é o horário de silêncio no condomínio?
As regras do condomínio em relação a barulhos são estipuladas em assembleia e registradas no regimento interno. Caso não sejam acatadas, o condômino estará passível de penalidades, como advertências e multas – assim como em qualquer outras infração.
As regras que controlam barulho nos condomínios são baseadas no Código Civil e na Lei das Contravenções Penais.
Um trecho do Artigo n° 1.277 do Código Civil serve como exemplo para ilustrar o respaldo oferecido em caso de quebra dos horários de silêncio em condomínios:
“O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.
Também são utilizadas como base para determinar os horários de silêncio em um condomínio as leis municipais, estaduais e federais. Nesse caso, o síndico também poderá usar como base a norma 10.151/2000 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que permite ruídos de até 55 decibéis entre 7h e 20h e de até 50 decibéis entre 20h e 7h.
O que não pode fazer no condomínio?
Além das regras vistas anteriormente e especificações feitas em relação ao barulho em condomínios, ainda podemos nos basear no Artigo n° 1336 do Código Civil, que além de estipular a obrigatoriedade na contribuição das despesas do condômino, também determina:
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Obras em apartamentos e suas consequências
As obras deverão ser realizadas com muita atenção pelo condômino, pois muita coisa está em jogo quando se fala em segurança, bem-estar e boa convivência entre os moradores.
Reformas nas unidades deverão obedecer à norma ABNT NBR 16.280, ser comunicadas ao síndico e, dependendo da intervenção, ter um responsável técnico, como um arquiteto, engenheiro ou técnico, antes da sua realização, pois qualquer alteração sem consultoria poderá resultar em danos estruturais, o que, na pior das hipóteses, poderá causar o desmoronamento do prédio.
Com obras dentro do apartamento, o entra e sai do condomínio aumentará significativamente, com a presença de operários e recebimento constante de materiais de construção, obrigando a abertura frequente do portão da garagem.
Isso pode se tornar um baita inconveniente entre os moradores, que poderão se incomodar com o vai e vem de pessoas desconhecidas nas dependências do condomínio.
Caso você vá fazer alguma obra ou reforma em seu apartamento, faça o download gratuito do template, preencha e envie ao síndico junto com a documentação da reforma.
Regras gerais para obras em condomínios
No geral, as obras de um condomínio são separadas entre voluptuárias, necessárias ou úteis.
As voluptuárias são voltadas para fins estéticos ou para o deleite dos condôminos, enquanto as necessárias são as que conservam ou impedem a deterioração de áreas. Já as úteis, trazem algum benefício ou facilitam algo ao morador ou condomínio.
Todas necessitam de aprovação dos condôminos e os quóruns variam de uma para outra.
Fonte: Síndiconet
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