Mudanças à vista no Código Civil sobre condomínios

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Top View Frame With Contract Wooden Judge Gavel - Administração de condomínios em Osasco | Grupo SEAFONTE:FREEPIK

Após 21 anos em vigor, diversos dispositivos do Código Civil relacionados a condomínios estão programados para passar por revisão em 2024. O processo em andamento no Legislativo inclui duas propostas de juristas encarregados da atualização deste documento, uma apresentada pela Subcomissão de Direito das Coisas e outra pela Relatoria-Geral.

O atual Capítulo Condomínios do Código Civil contém 29 artigos específicos sobre as relações condominiais (do art. 1.331 ao 1.358). A proposta de revisão aborda grande parte desses artigos, o que resulta em várias alterações, acréscimos de conteúdo, novos parágrafos, entre outras mudanças, as quais não serão detalhadas completamente nesta matéria.

O propósito deste conteúdo é ressaltar os aspectos mais relevantes para os condomínios, visando alertar todos os envolvidos na administração condominial, incluindo moradores, sobre as mudanças iminentes. Essas mudanças estão sendo discutidas por renomados especialistas do setor condominial.

É importante ressaltar que ainda não há alterações concretas, uma vez que o processo está em andamento no âmbito legislativo e pode passar por várias revisões.

No entanto, é crucial estar atento às questões levantadas neste processo de atualização do Código Civil, como a participação de condôminos inadimplentes em assembleias, locação por temporada, multas por inadimplência, desconto por pontualidade, possibilidade de expulsão de condôminos antissociais, entre outros tópicos.

Embora não introduza mudanças drásticas, pois muitas já estão consolidadas na jurisprudência, esta iniciativa de incluir algumas situações da gestão e convivência condominial na lei proporciona respaldo jurídico ao síndico. Fique por dentro do que está por vir.

Conheça as principais mudanças previstas para o Código Civil sobre condomínios

Artigo 1.331

  • Vagas de garagem – Locação e preferência a condôminos
  • Áreas comuns – Definição e novos usos
ATUAL SUBCOMISSÃO RELATORIA-GERAL
§ 1

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607 de 2012).

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio, assegurado direito de preferência, em condições iguais, de qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários;
§2, §3 e §4 § 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos, embora possam ser cedidos em caráter precário mediante aprovação em assembleia e em harmonia com as áreas exclusivas, demais áreas comuns e a finalidade do condomínio.

§2º Salvo autorização expressa na convenção condominial, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, mas poderão ser alienados ou alugados a outros condôminos, livremente, ainda que a possibilidade não esteja prevista na convenção;

§ 3º Se a convenção condominial permitir a alienação de vagas de garagem, terão preferência os condôminos a estranhos tanto por tanto;

§ 4º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, de esgoto, de gás e de eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, divididos ou utilizados de maneira clandestina;

NOVO PARÁGRAFO

§ 5º. No caso do § 4º, a assembleia de condôminos, especialmente convocada para tanto, pode ceder, por maioria de seus membros, a um ou mais condôminos, em caráter precário, oneroso ou gratuito, o exercício exclusivo de posse sobre pequenos espaços comuns.

 

Mudanças

  • Adaptação em relação às vagas de garagem, já confirmando o entendimento majoritário do Judiciário de que o aluguel a terceiros é possível somente com previsão em convenção, e não em assembleia também.
  • Novos usos para pequenos espaços comuns (proposta da Relatoria-geral)

De maneira geral, as modificações referentes ao aluguel das vagas de garagem não trazem grandes novidades, afinal, o texto já estava previsto no art. 1.338 (que por sinal, provavelmente será revogado).

Já a citação sobre destinação e uso das áreas comuns vale uma atenção. O assunto atualmente é abordado pelo art. 1.351, o qual foi recentemente atualizado. Antes de julho de 2022, para transformar a inutilizada academia em uma loja de conveniência, o condomínio precisava ter aprovação de unanimidade dos condôminos. Hoje, basta 2/3 dos condôminos.

A proposta da Relatoria-Geral fala em apenas maioria dos presentes, reduzindo significativamente o quórum para deliberação desse tipo de pauta. No entanto, deixa explícito de que se trata de “caráter precário”, ou seja, temporário, nada definitivo.

Nesse sentido, o advogado André Junqueira interpreta a proposta da Relatoria-Geral como positiva. Ainda assim, questiona o uso do termo “pequenos espaços comuns”, que pode ser vago demais, mas que, segundo sua interpretação, a própria assembleia dará essa definição.

Artigo 1.332

  • Registro do condomínio edilício
ATUAL SUBCOMISSÃO RELATORIA-GERAL
NOVO PARÁGRAFO

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

[sem parágrafos]

 

Mudanças:

A normatização do entendimento do Judiciário de que o condomínio possui personalidade jurídica significa que ele é reconhecido como uma entidade legal distinta dos seus proprietários individuais.

Isso é essencial para que o condomínio possa participar de processos judiciais, celebrar contratos, adquirir bens, assumir dívidas e realizar outras atividades legais em seu próprio nome, por meio de seu CNPJ, separadamente dos proprietários individuais das unidades.

Essa distinção é fundamental para assegurar uma gestão eficaz e responsável do condomínio, além de proteger os interesses dos condôminos.

Na visão de André Junqueira e Rodrigo Karpat, advogados especializados em direito condominial, a inclusão desse parágrafo é bastante significativa, pois reforça a interpretação já adotada pelo Judiciário há muito tempo.

A única divergência apontada por Rodrigo está relacionada ao uso do verbo “pode”, pois isso sugere que a atribuição da personalidade jurídica do condomínio é facultativa. Para ele, na legislação brasileira, não há outro regime jurídico que melhor se adapte à realidade dos condomínios do que este.

Artigo 1.333

  • Convenção do condomínio
ATUAL  SUBCOMISSÃO RELATORIA-GERAL
PARÁGRAFO ÚNICO Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, sendo eficaz, entretanto, para regular as relações entre os condôminos antes do registro. Parágrafo único. A convenção de condomínio não registrada é eficaz para regular as relações entre os condôminos, mas para ser oponível a terceiros e a futuros adquirentes deverá ser registrada perante o oficial do Cartório de Registro de Imóveis.

 

Mudanças:

  • Reforça que a convenção é válida mesmo sem registro em cartório, porém, somente entre os condôminos.

Isso quer dizer que o condomínio pode cobrar multa por inadimplência, enviar notificações por descumprimento de regras, etc. E novamente, esse já é um entendimento consolidado no Judiciário.

O que a proposta não resolve, porém, é o fato de terceiros, como bancos e Receita Federal, exigirem o registro imobiliário da convenção para acatar algumas operações dos condomínios. “Por isso, acredito que esse quesito poderia ter avançado mais”, lamenta André.

Artigo 1.334 

  • Cláusulas da convenção – forma de escolha do síndico, subsíndico e conselho consultivo
  • Síndico profissional
  • Alteração de regimento interno
ATUAL SUBCOMISSÃO RELATORIA-GERAL
NOVO INCISO

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

…..

[outros incisos citados]

III – o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo, suas atribuições além das legais e a definição gratuita ou remunerada de suas funções; III – o modo de escolha do síndico, do subsíndico e do conselho consultivo, com a previsão das suas atribuições, além das já previstas em lei;
NOVO INCISO VI – o regimento interno, cujo quórum de alteração pode ser definido livremente pela convenção; Idem ao texto da Subcomissão

 

Mudanças:

  • Deixa claro que o síndico pode ter outras atribuições além das que estão na lei
  • Especifica que o gestor pode ser remunerado
  • Faz menção ao Conselho Consultivo (primeira vez presente no Código Civil)
  • Regimento pode ser alterado conforme consta na convenção

As propostas sugeridas para este artigo não apresentam surpresas, apenas reforçam decisões já estabelecidas pela Justiça.

Por exemplo, o artigo 1.347 do Código Civil mencionava apenas que a assembleia poderia eleger um síndico não residente, enquanto na prática, entende-se que é a convenção do condomínio que determina a forma de remuneração do síndico.

De maneira geral, a modificação preenche uma lacuna do atual Código Civil, que não aborda o método de seleção do síndico e do conselho consultivo (mencionado pela primeira vez), suas responsabilidades estabelecidas pela convenção, além das legais, assim como a possibilidade de remuneração, conforme explicitado pelo artigo 9º, § 3º, e, f, e g, da ainda vigente Lei dos Condomínios nº 4591/64.

A inclusão do inciso relacionado ao regimento visa esclarecer que o quórum necessário para alterar a convenção do condomínio (2/3) não se aplica automaticamente à modificação do regimento interno – considerado um ato jurídico de menor relevância e permanência em comparação com a convenção.

Dessa forma, o texto proposto pela Subcomissão e Relatoria-Geral deixa claro que o regimento faz parte da convenção e o quórum para sua alteração pode ser determinado por ela.

Art. 1.335 

  • Participação de condômino inadimplente em assembleia
  • Uso de procurações em assembleia
ATUAL SUBCOMISSÃO RELATORIA-GERAL
INCISO III

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar,

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III – votar nas deliberações da assembleia, estando quite.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III – votar nas deliberações da assembleia, estando adimplente com as suas obrigações e os seus deveres perante o condomínio.

NOVO PARÁGRAFO Parágrafo único. A convenção de condomínio poderá limitar, em assembleias, a representação convencional dos condôminos. Idem ao texto da Subcomissão
ARTIGO 1.335-A

Art. 1.335-A. A convenção poderá limitar o direito de participação e de voto nas assembleias de condôminos que :

I – estiverem inadimplentes para com o dever de contribuir para as despesas, ordinárias ou extraordinárias, do condomínio ou de rateio extraordinário aprovado em assembleia, qualquer que seja a sua finalidade;

II- estiverem inadimplentes quanto aos valores do reembolso de reparos ou de indenizações a que eles próprios tenham sido condenados a pagar;

III – tiverem sido apenados na forma do artigo 1.337 deste Código;

 

Mudanças:

  • Condômino inadimplente pode participar da assembleia, mas sem permissão de voto
  • Acrescenta que a convenção determinará a quantidade de procurações por condômino

Novamente, as propostas confirmam em lei o que já vem sendo praticado atualmente. Entende-se que a participação do condômino inadimplente deve ser permitida, evitando excessos. Mesmo que esteja em atraso com suas obrigações financeiras, ele pode ter interesse em participar e contribuir nas discussões do condomínio.

As inovações surgem no texto da Relatoria-Geral, que concede à convenção o poder de restringir tanto a participação quanto o voto do condômino inadimplente.

Além disso, a relatoria menciona os “inadimplentes quanto aos valores de reembolso, reparos e indenizações”, abrangendo despesas como multas por violações do regulamento, aluguel de espaços comuns, entre outros.

“Estou satisfeito com este texto, pois, na minha visão, o condômino que não cumpre suas responsabilidades condominiais não deve ter direito a voto”, defende André Junqueira.

Ao explicitar na lei essas questões, os textos também visam impedir uma prática comum de um único condômino possuir várias procurações, sendo responsabilidade da convenção limitar esse uso.

“A minha crítica é mais técnica referente ao texto da Relatoria-Geral, que adiciona letras depois dos números dos artigos, porque faz com que o Código Civil se torne uma colcha de retalhos“, comenta André. A opinião de Rodrigo segue a mesma linha.

“No direito privado, a gente trabalha com o princípio da menor interferência possível, defendendo a autorregulação dos condomínios. Se a legislação esmiuçar demais, ‘travamos os condomínios’ e impedimos a possibilidade de uma gestão saudável”, justifica Rodrigo.

Artigo 1.336

  • Locação de temporada
  • Objetos nas janelas
  • Dívida Propter rem
  • Multa por inadimplência
  • Desconto pontualidade
ATUAL SUBCOMISSÃO RELATORIA-GERAL
NOVO PARÁGRAFO

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(….)

Parágrafo único. Nos condomínios residenciais, o condômino, salvo autorização expressa na convenção de condomínio, ou deliberação assemblear fundamentada, não poderá utilizar sua unidade para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais ou por qualquer outra modalidade de oferta. 

§1º. Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta;

INCISO III

Art. 1.336. São deveres do condômino:

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Art. 1.336. São deveres do condômino:

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas nem pendurar, permanentemente, objetos nas janelas, a não ser que autorizados pela convenção a fazê-lo e desde que pelo lado interno de sua unidade;

INCISO IV

Art. 1.336. São deveres do condômino:

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Manteve a redação atual

Art. 1.336. São deveres do condômino:

V – não utilizar as unidades de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores;

NOVO INCISO VIII – noticiar o condomínio sobre ter alienado a unidade, sob pena de continuar a responder pelas despesas condominiais.
§ 1 § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios de um por cento ao mês e multa de até dez por cento sobre o débito, sendo vedada a estipulação de cláusula de antecipação do pagamento mediante desconto que dissimule prática abusiva de cobrar além do permitido legalmente do condômino inadimplente. §2º. O condômino que não pagar os valores do rateio ordinário ou extraordinário de despesas, ou aquele que não fizer o reembolso de valores a que foi condenado a pagar ao condomínio, a qualquer título, ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no artigo 406 deste Código, bem como à multa de até dez por cento sobre o débito, sendo vedada a estipulação de cláusula de desconto em razão da antecipação de pagamento.

 

Mudanças:

  • Regulamentação do aluguel de curta temporada via plataformas digitais de hospedagem através da convenção ou assembleia
  • Proibição de objetos nas janelas
  • Remoção do termo subjetivo “bons costumes”, que costuma gerar algumas confusões
  • Proprietário deve comunicar gestão sobre venda de imóvel, caso não, continuará sendo cobrado por débitos condominiais
  • Aumento da multa por inadimplência de 2% para 10% sobre o débito
  • Vedação do desconto pontualidade (pagamento antes do vencimento)

A relatoria avançou consideravelmente em comparação com a proposta da Subcomissão. De acordo com André, a sugestão de texto é especialmente válida no que diz respeito à exigência de que o proprietário informe sobre a transferência do imóvel, caso contrário, ele seria responsável pelo pagamento das despesas condominiais. No entanto, ainda há dúvidas, especialmente:

  •  que é considerado fachada?
  • O que define uma hospedagem atípica?

“A meu ver, dispensaria falar sobre locação de temporada. Primeiro porque os condomínios já têm se resolvido; segundo, os doutrinadores já se debruçaram sobre o assunto e deram norte, ainda que com todas as divergências naturais em discussões; e terceiro porque o judiciário tem dado uma boa resposta rápida e efetiva sobre a pauta. Do jeito que está aí, vai exigir uma autorização convencional, com quórum qualificado para alterar convenção, o que não é fácil”, contesta o advogado Jaques Bushatsky.

Quanto à questão da multa, Jaques concorda que a mudança é necessária e há muito aguardada, já que uma multa de 2% nunca foi eficaz para motivar os condôminos a pagar as cotas condominiais. No entanto, ele menciona que faria uma abordagem diferente para preservar a autonomia de cada condomínio.

“Não posso equiparar um condomínio com mil apartamentos cobrando R$ 300/mês com outro com cinco apartamentos cobrando R$ 20 mil. Cada condomínio possui sua própria realidade e sabe o que é melhor para si”, exemplifica, apontando para a diversidade de situações. No entanto, ele concorda com a medida, dizendo: “A liberdade geralmente gera melhores resultados do que restringir, mas, de qualquer forma, 10% é melhor do que 2%”.

Apesar das divergências de opinião entre os especialistas, as duas propostas abordam temas extremamente relevantes para a gestão condominial, como locação por temporada, multas por inadimplência e fim do desconto pela pontualidade.

Art. 1.337

  • Condômino antissocial (por grave incompatibilidade de convivência ou mesmo inadimplentes contumazes)
ATUAL SUBCOMISSÃO RELATORIA-GERAL
Art. 1.337 Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Mantém o texto atual Art. 1.337. O condômino, o possuidor ou o morador que não cumprem reiteradamente seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de dois terços dos condôminos presentes na assembleia, vir a ser constrangido a pagar multa correspondente a até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade e reiteração das faltas, independentemente das perdas e danos que se apurem.
NOVO PARÁGRAFO §2º. As multas previstas neste dispositivo também se aplicam ao condômino que seja devedor contumaz.
NOVO PARÁGRAFO §2º Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, ulterior assembleia poderá deliberar por 2/3 dos condôminos a exclusão do condômino antissocial, a ser efetivada mediante decisão judicial. §3º Verificando-se que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, ulterior assembleia poderá deliberar, por 2/3 dos condôminos presentes, pela exclusão do condômino antissocial, a ser efetivada mediante decisão judicial, que proíba o seu acesso à unidade autônoma e às dependências do condomínio;
NOVO PARÁGRAFO §3º Cessado a causa que deu ensejo à exclusão do condômino antissocial, o condômino poderá ser readmitido pelo mesmo quórum previsto no parágrafo anterior. Idem ao texto da Subcomissão

 

Mudanças:

  • Redução de quórum para aplicar multa a morador que não cumpre reiteradamente seus deveres, de 3/4 para 2/3 dos condôminos
  • Devedor contumaz também é considerado antissocial
  • Possibilidade de expulsão de condômino antissocial

“Parece que a ideia das mudanças é erradicar devedor de condomínio. Além de pagar multa e juros que já foram aumentados conforme artigo 1.336, também deverá arcar com outra multa, esta equivalente a dez vezes o valor da cota”, destaca André.

No entanto, ele ainda entende que os textos, sobretudo da Relatoria-geral, não preenchem algumas lacunas.

“A crítica que faço aqui é que nem sempre conseguimos aplicar multa e nem obter 2/3 dos condôminos. Por exemplo, como vou multar um indivíduo perigoso que pode reagir contra mim com um tiro? O que fazemos nessa situação? Em todo caso, recebo essa mudança positivamente, porque é melhor ter alguma previsão do que não ter”, argumenta André. 

Além disso, sem adentrar profundamente nas multas aplicadas ao condômino antissocial, as quais de certa forma já estão contempladas no atual Código Civil, o aspecto mais relevante a destacar nas alterações deste artigo é a regulamentação da possibilidade de exclusão do proprietário do convívio condominial.

“Embora esse tema não seja uma novidade na jurisprudência, a sua previsão legal é muito benéfica”, ressalta Rodrigo.

Art. 1.345

  • Dívida propter rem
ATUAL SUBCOMISSÃO RELATORIA-GERAL
NOVO PARÁGRAFO §2° O comprador, promitente comprador ou cessionário, cujo título não esteja registrado no cartório do Registro de Imóveis será o único responsável pelo pagamento das cotas condominiais se ficar comprovado que o promissário comprador se imitiu na posse do bem e o condomínio teve ciência inequívoca da transação. §2° O comprador, promitente comprador ou cessionário, portadores de títulos que não estejam registrados no Registro de Imóveis, serão os únicos responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais, se ficar comprovado que se imitiram na posse do bem ou que o condomínio teve ciência inequívoca dos negócios jurídicos celebrados, como, por exemplo, pela comunicação a que alude o inciso VIII do art. 1.336, deste Código.

 

Mudanças:

  • Reforça, tal como alude o inciso VIII do art. 1.336, a obrigação da comunicação da alienação do imóvel. Ou seja, até o momento da entrega do bem, o vendedor responde pelas dívidas do condomínio

Para André, a inclusão dessa pauta foi uma agradável surpresa e, dentro do que é possível, proporciona segurança jurídica para o condomínio.

Art. 1.351

  • Mudança de destinação do condomínio
ATUAL SUBCOMISSÃO RELATORIA-GERAL
NOVO PARÁGRAFO

(caput)

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)

(caput mantido)

Parágrafo único. Nos casos em que as alterações previstas no caput servirem ao atendimento à notificação da municipalidade para o aproveitamento da edificação subutilizada, será suficiente a aprovação por maioria simples.

(caput mantido)

Parágrafo único. Nos casos em que as alterações previstas no caput forem pedidas pelo Poder Público, para os fins de aproveitamento de edificação subutilizada, será suficiente a aprovação por maioria simples dos condôminos.

 

Mudanças:

Na visão de André, o novo parágrafo adicionado a este artigo é bastante apropriado, pois contribui, em parte, para facilitar a mudança de destinação de um edifício ao reduzir o quórum necessário de 2/3 dos condôminos para maioria simples. No entanto, ele destaca que isso só seria viável se houvesse alguma notificação da prefeitura indicando a necessidade de melhor aproveitamento de um prédio subutilizado. “Dessa forma, poderíamos reduzir a vacância desses imóveis”, ele aponta.

Por outro lado, Jaques traz à tona uma perspectiva diferente: a do morador antigo de um edifício que será convertido em comercial. “Para mim, essa adequação está faltando. Talvez seria o caso de adotar um sistema semelhante ao das Sociedades Anônimas e também à própria Lei das Incorporações, que concedem o direito de recesso. Isso seria uma forma de compensar o condômino que não deseja mais possuir um imóvel em um prédio convertido em comercial”, explica Jaques.

Além disso, ele vê problemas em depender da “notificação da municipalidade/Poder Público”. “Existem muitas notificações, inclusive em relação à controversa questão do IPTU progressivo por má utilização social do imóvel, que são revistas devido a muitos erros de fiscalização. Seria mais eficaz vincular a mudança de destinação de um edifício a uma decisão judicial e não a isso”, ele argumenta.

O que não consta nas propostas de atualização do Código Civil sobre condomínios e seria importante

1. Meios consensuais de resolução de conflitos

Esse ponto poderia ser uma maneira de educar aquelas pessoas que recorrem ao judiciário por qualquer motivo, sem antes tentar resolver o problema de forma amigável.

2. Alguma regra para facilitar a obtenção de quórum qualificado

A maioria dos condomínios enfrenta dificuldades para alcançar o quórum necessário em certas deliberações, principalmente devido à baixa participação dos condôminos nas assembleias. “Não estamos falando apenas daqueles que votam contra, mas também daqueles que simplesmente não comparecem às reuniões ou não se manifestam”, reclama André.

Para o advogado, as propostas poderiam ter se baseado no Código Civil de Portugal, onde, inicialmente, uma aprovação poderia ser feita com uma determinada quantidade de votos e, após um certo período de tempo, essa aprovação seria consolidada de forma definitiva.

3. Responsabilidades do conselho

Detalhar de forma mais precisa os deveres do conselho do condomínio, com ênfase na importância da emissão de um parecer formal, seria extremamente benéfico para a gestão do síndico. Segundo André, mais do que impor obrigações, seria interessante incentivar esse tipo de prática por meio de algum tipo de estímulo.

No final das contas, a conclusão de André é que o trabalho de atualização falhou ao manter duas legislações que se aplicam aos condomínios: o atual Código Civil e a Lei 4.591 (Antiga Lei dos Condomínios).

“São duas leis abordando essencialmente o mesmo assunto, o que gera diversos problemas de interpretação. Esses problemas provavelmente persistirão mesmo após a atualização atual. Seria necessário revogar a antiga lei, mantendo apenas o que é relevante, para assim consolidar todas as regras em um único documento”, ele lamenta.

Próximos passos: Trâmites jurídicos para atualização do Código Civil sobre condomínios

Como pôde notar, a atualização do Código Civil engloba duas propostas. A primeira é da Subcomissão de Direito das Coisas, grupo integrante da Comissão de Juristas responsável pela revisão do CC; a segunda pertence à Relatoria-Geral.

A Relatoria-Geral fez um consolidado das contribuições de todas as oito Subcomissões do Senado (em sua maioria são membros do Superior Tribunal de Justiça), analisou e sugeriu, até chegar a esse documento com mais de mil páginas.

Esse consolidado está em tramitação no Legislativo. Inclusive, na última sexta-feira, 05 de abril de 2024, a comissão formada por 38 juristas concluiu a votação de propostas de atualização do texto. Assim, o anteprojeto de Código Civil deve ser entregue nos próximos dias ao presidente do Senado, Rodrigo Pacheco.

“Não se sabe qual vai ser a redação oficial, talvez não seja nenhuma dessas aqui, mas é muito provável que a consolidada siga em frente”, opina André.

A proposta final ainda passará por discussão dos senadores. Depois disso, a própria Presidência encaminhará o texto, na forma de projeto de lei, para análise dos senadores, passando pelas comissões e pelo Plenário.

“Então, no mínimo, temos mais duas fases de debate”, prevê André.

Por mais que muita coisa possa mudar, Rodrigo Karpat acredita que, ainda em 2024, o Código Civil sofrerá alguma alteração significativa. Por isso, é importante que síndicos, gestores condominiais, administradoras e moradores estejam atento ao que está por vir.

Fontes consultadas: SÍNDICONET

André Junqueira (advogado), Rodrigo Karpat (advogado), Jaques Bushatsky (advogado) e Agência Senado.

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