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Quando o síndico pode ser processado? Veja lei e casos possíveis
O síndico é a pessoa designada legalmente para representar o condomínio. Entre suas responsabilidades estão a administração do condomínio, a garantia do cumprimento das regras para promover uma convivência harmoniosa entre os moradores, o fornecimento de prestação de contas e outras obrigações estabelecidas no Código Civil.
No entanto, há ocasiões em que as decisões ou ações do síndico podem causar insatisfação, levantando questionamentos por parte dos condôminos, que podem considerá-las irregulares ou abusivas.
Neste texto, abordaremos em maior detalhe as circunstâncias nas quais o síndico pode enfrentar processos legais e como lidar com conflitos. Para obter informações adicionais, prossiga com a leitura!
Quando o síndico pode ser processado?
O síndico possui uma série de obrigações, bem como alguns direitos, conforme estabelecido no artigo 1.348 do Código Civil. No entanto, é crucial ressaltar que certas condutas podem sujeitar essa figura a processos legais. Abaixo, são enumeradas as situações em que isso pode ocorrer:
Violação de lei e regulamento do condomínio
O regulamento do condomínio deve ser seguido por todos os condôminos, incluindo o síndico. Caso haja violação dessas normas, os demais condôminos têm o direito de exigir medidas legais. O síndico está sujeito à aplicação de advertência e multa, assim como qualquer outro condômino, em caso de violação.
Outros exemplos de violações dos deveres do síndico incluem:
– Tomar a decisão de realizar uma obra de grande porte e alto custo sem a aprovação da assembleia;
– Não prestar contas anualmente;
– Descuidar da manutenção das áreas comuns.
Má administração financeira
Uma das principais responsabilidades do síndico é administrar as finanças do condomínio. Portanto, se houver suspeitas de má gestão ou uso inadequado dos recursos, os condôminos têm o direito de questionar, demandar explicações e até mesmo iniciar ações judiciais contra o síndico.
Conforme mencionado anteriormente, a legislação, especificamente o inciso VIII do Artigo 1.348 do Código Civil, estipula que o síndico deve prestar contas anualmente a todos os proprietários.
Falta de manutenção adequada
Caso um síndico negligencie a manutenção regular do sistema de encanamento do condomínio, como por exemplo, não corrigir vazamentos conhecidos, o que resulta em danos significativos às unidades devido a infiltrações e mofo, os moradores afetados têm o direito de buscar reparação legal pelos prejuízos causados.
Discriminação e assédio
Além dos aspectos mencionados anteriormente, qualquer forma de discriminação ou assédio contra um condômino pode ser motivo para processos judiciais.
É importante ressaltar que no Brasil não existe uma legislação específica apenas para assédio em condomínios, mas o Código Civil (Lei n.º 10.406/2002) estabelece a obrigação dos condomínios e síndicos de agirem com respeito aos direitos dos moradores e funcionários do local.
Além disso, existem leis mais recentes, como as que abordam stalking, bullying e cyberbullying, que também se aplicam aos condomínios.
Como iniciar um processo contra o síndico do seu condomínio?
Decidir abrir um processo contra o síndico do seu condomínio é uma escolha que requer muita ponderação e a coleta de provas que sustentem uma ação. Isso se deve ao fato de que essa é uma situação que envolve burocracia, tempo e recursos financeiros.
Em casos menos graves, é possível tentar resolver o conflito através do diálogo, seja em conversas privadas, durante assembleias condominiais ou com a ajuda de um mediador profissional. No entanto, se a situação não se resolver dessa forma, aqui estão algumas dicas sobre como proceder com o processo:
1. Reúna evidências: É fundamental ter evidências sólidas para sustentar suas alegações antes de iniciar um processo. Documente todas as irregularidades que puder, utilizando prints, fotos, e-mails, documentos, entre outros.
2. Conheça a legislação: Antes de dar início ao processo, é importante familiarizar-se com a legislação e as normas do condomínio. Revise a convenção e o regimento interno do local para entender claramente quais regras estão sendo violadas.
3. Consulte um assessor jurídico: É altamente recomendável buscar orientação jurídica. Um assessor jurídico pode facilitar as etapas do processo, oferecendo conselhos legais e garantindo que todas as medidas sejam tomadas corretamente.
Onde devo processar o síndico?
Se o conflito chegar ao ponto de entrar com um processo judicial, você pode recorrer à justiça comum.
No caso de violações de leis civis, como má administração financeira, discriminação ou outras irregularidades, o processo pode ser iniciado após procurar o fórum da cidade onde o condomínio está localizado.
É importante ressaltar que em alguns estados do país existem tribunais especializados em questões condominiais. Nessas situações, pode ser vantajoso entrar com o processo nesses tribunais, pois eles possuem um conhecimento mais específico sobre os problemas enfrentados em condomínios.
Quais são os direitos e deveres do síndico?
Quando alguém assume o cargo de síndico de um prédio, passa a ter tanto direitos quanto deveres. Essas responsabilidades são definidas tanto no Código Civil, no artigo 1.348 já mencionado, quanto na Lei do Condomínio (Lei n.º 4.591/64).
Direitos
- Férias: por não ser um funcionário CLT, o síndico não conta com regime de férias. Entretanto, ele tem o direito de tirar dias de descanso. Importante organizar tudo e deixar o subsíndico, conselho ou um preposto (bem comum quando é síndico profissional) como responsável por suas funções neste período. Além disso, as regras para as férias devem ser definidas na convenção do condomínio ou nas assembleias.
- Remuneração: caso esta cláusula esteja prevista na convenção do condomínio, o gestor tem direito a ter um salário. As regras devem ser debatidas em uma assembleia geral, que pode optar pela isenção da taxa condominial ou pelo pagamento de honorários.
Deveres
- Convocar assembleias: uma das principais obrigações do síndico é a realização das assembleias. Afinal, os moradores têm o direito de estar sempre informados sobre quaisquer questões que envolvam o condomínio. Além disso, em caso de processos judiciais, essa reunião serve para que todos fiquem cientes.
- Prestação de contas: anualmente, o síndico precisa elaborar um plano orçamentário e um dos principais deveres de um síndico é prestar contas de tudo que é feito e gasto no condomínio em cada ano.
- Ser representante legal do condomínio: outro dever é o de representar legalmente o condomínio, na esfera civil e criminal. Por isso o nome do síndico eleito precisa constar na conta bancária, na Receita Federal etc Essa representação serve para pagar as contas até em caso de ações judiciais – o gestor é quem responde pelo condomínio.
Quem responde judicialmente pelo condomínio?
Todas as obrigações e deveres de um síndico estão descritas no artigo 1.348 do Código Civil. Isso porque essa figura será a responsável legal do condomínio, sendo necessário cumprir uma série de normas e regras.
Há um parágrafo específico que fala a respeito de processos judiciais, indicando que o síndico é o responsável por possíveis medidas, veja:
Art. 1.348 do Código Civil, Parágrafo II — representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
Além disso, ele tem a obrigação de informar os demais condôminos sobre qualquer intimação e atualizações. Este trecho diz o seguinte:
Art. 1.348 do Código Civil, Parágrafo III — dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
Dicas para evitar conflitos entre moradores e o síndico
Uma das maiores dificuldades que um síndico e um morador de condomínio podem ter é a convivência. Afinal, estamos falando de pessoas diferentes compartilhando espaços e regras em comum. Então, conheça algumas dicas de como evitar conflitos:
- Conheça as regras: para evitar problemas, é imprescindível que o morador conheça bem as normas do condomínio, afinal este é o lugar onde você mora! Assim, leia todo o regimento interno e a convenção e tenha uma cópia impressa ou o arquivo digital com você para consultar sempre que precisar.
- Comunique-se corretamente no condomínio: a comunicação é a base para uma boa convivência. Por isso, é importante que você conheça os canais de comunicação com o síndico, zelador e a administradora. Se o condomínio tiver um app de comunicação, baixe e aprenda a usar. Se tiver um grupo no WhatsApp, avalie fazer parte para ter acesso às informações mais rapidamente.
- Participe das assembleias: nem todo mundo gosta de participar de reuniões de condomínio, mas elas são essenciais para que você fique por dentro de tudo que ocorre no local onde vive. Com isso, você evita surpresas e tem participação ativa na construção coletiva de soluções e nas decisões.
- Busque a mediação: caso você tenha algum problema com o síndico, opte primeiramente pela mediação. Uma ação judicial deve ser o último recurso, pois envolve mais custos e demora mais tempo.
O que podemos concluir é que o síndico pode, sim, ser processado caso viole algum de seus deveres, seja por má administração das finanças, falta de manutenção, entre outros. A legislação brasileira estabelece normas claras para garantir os direitos dos condôminos, além do bom funcionamento do condomínio.
