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Obras em apartamento: quem é o responsável técnico?
Síndicos, condôminos, arquitetos, engenheiros, zeladores e administradoras têm responsabilidades distintas para fazer valer a Norma de Reformas ABNT NBR 16.280
Passados mais de sete anos desde a publicação da norma ABNT NBR 16.280, mais conhecida como Norma de Reformas, as obras em apartamento ainda geram dúvidas, conflitos e polêmicas nos condomínios, principalmente no que diz respeito à responsabilidade.
A norma veio da necessidade de se regulamentar reformas em edifícios e trazer mais segurança ao usuários – sejam eles moradores, funcionários, visitantes – e à própria estrutura da edificação, após o desabamento, em 2012, do Edifício Liberdade, no Rio de Janeiro. E mesmo a sua publicação não foi suficiente para impedir diversos outros acidentes graves.
Começando pelos condôminos, que são os responsáveis pelas obras em apartamento, síndicos, engenheiros, arquitetos, zeladores e administradoras desempenham distintos papéis para fazer valer o cumprimento da Norma de Reformas nos condomínios. Vamos a eles?
Condômino e a responsabilidade nas obras em apartamento
Depois da revisão feita em 2015, a Norma de Reformas ABNT NBR 16.280 tirou das costas de síndicos a responsabilidade por reformas em unidades privativas e imputou ao condômino, possuidor ou responsável legal pelo imóvel a responsabilidade pelo conteúdo da documentação entregue ao síndico e a execução da obra.
Veja abaixo o que compete ao condômino:
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação (Código Civil – artigo 1.336, inciso II);
- Entregar ao síndico um comunicado de reforma;
- Responsabilidade pela documentação da reforma;
- Entregar ao síndico a documentação completa da obra, conforme a norma;
- Contratação de profissional habilitado (engenheiro, arquiteto etc) que deve ser o responsável técnico pelas alterações executadas no local. Veja as responsabilidades dele em “Engenheiros e Arquitetos”;
- Responsabilidade pela execução da obra;
- Informar materiais que serão utilizados;
- Informar as ferramentas, caso sejam de impacto, como um martelete elétrico;
- Lista com os dados dos funcionários autorizados a trabalhar na obra.
Qual é o papel do síndico para fazer valer a Norma de Reformas?
Uma das funções do síndico é “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” do condomínio, estabelecida pelo inciso V do artigo 1.348 do Código Civil.
Não mais responsável por autorizar as obras em apartamento desde a primeira revisão da Norma em 2015, cabe agora ao síndico um papel mais de fiscal, checando a documentação e o andamento da obra – se algo não atender à NBR 16.280 ou infringir leis e regras internas, deve tomar uma atitude.
Veja abaixo o que compete ao síndico:
- Solicitar ao condômino o preenchimento de um comunicado de reforma;
- Orientá-lo sobre a NBR 16.280 e suas responsabilidades para com a obra;
- Exigir do condômino entrega do plano de reforma detalhado;
- Exigir do condômino, quando necessário, entrega, pelo responsável técnico, de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando engenheiro, ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando arquiteto, com registro e recolhimento junto ao órgão competente;
- Exigir documentos técnicos complementares, segundo a norma, se o tipo de obra demandar. Veja mais em “Nova versão da NBR 16.280”;
- Checar se toda a documentação foi entregue;
- Analisar a documentação;
- Contratar um profissional para dar apoio técnico nessa análise, quando necessário;
- Exigir alterações pertinentes (ex: não atendimento à norma, leis ou regras internas);
- Guardar os documentos;
- Divulgação aos moradores com antecedência sobre nova reforma e data de início;
- Divulgação aos moradores do cronograma da obra (dias x nível de ruído), preenchido pelo condômino;
- Fiscalizar a obra para que se execute o que foi previamente combinado;
- Notificar, multar ou até mesmo denunciar à prefeitura ou entrar na Justiça pedindo a paralisação da reforma se estiver sendo feita fora da norma ou colocando em risco a vida dos moradores.
O síndico também pode contar com o apoio do zelador na fiscalização de obras em apartamentos, checagem de cronograma de obra, dos prestadores de serviço e atendimento às regras do Regulamento Interno no que diz respeito a reformas.
Síndicos, cuidado com abusos!
Síndicos devem ser muito cautelosos para não extrapolar o seu papel e incorrer em abuso de poder, algo que foi observado com mais frequência durante a pandemia, como proibir ou dificultar o andamento de uma reforma sem fundamentação. Essa atitude pode ferir o direito de propriedade e ter consequências na esfera judicial.
“O papel do síndico é fazer as regras do condomínio serem cumpridas, prestar contas, preservar os serviços do condomínio funcionando, deixar o empreendimento organizado. Em relação às obras em unidades, é organizando-as“, explica o advogado Jaques Bushatsky.
Caso o condomínio não tenha um protocolo de reforma, síndico e conselho, com apoio da administradora ou de um técnico, podem elaborar uma minuta, embasada na NBR 16.280 e outras boas práticas, e levar para deliberação da assembleia.
