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12 Perguntas e Respostas sobre Locação da Casa do Zelador

Condomínios que não contam mais com o funcionário que mora ali podem transformar a casa do zelador em uma fonte de renda. Veja os cuidados para viabilizar

Já não é de hoje que está saindo de cena aquele zelador das antigas que mora no condomínio. E, ao invés de deixar que o espaço fique ocioso, se deteriore ou vire depósito, muitos condomínios estão transformando a casa do zelador em uma unidade para locação, gerando receita para o caixa do empreendimento.

Para fazer essa alteração de destinação da casa do zelador, que é uma área comum do condomínio, é preciso estar atento a alguns cuidados, como aprovação em assembleia para atender à legislação e questões tributárias.

Explicamos todo o passo a passo nesta reportagem para que você avalie esta possibilidade para o seu condomínio.

1. Casa do zelador alugada: fonte de renda extra para o condomínio?

Existem muitas casas de zelador, principalmente em prédios antigos, geralmente bem localizados em bairros nobres, espaçosas e bem equipadas, que estão desocupadas se deteriorando quando poderiam ter uma nova destinaçãolocação.

Foi o caso do condomínio onde Pablo de Arteaga Hill é síndico há quatro anos, no bairro nobre do Itaim Bibi, em São Paulo, cujo valor de locação é o 6º mais caro da cidade segundo o Índice de Aluguel QuintoAndar de julho.

“Fazia 19 anos que o condomínio não tinha zelador e a casa estava desocupada, se deteriorando e acumulando tralhas. Os condôminos apoiaram a ideia de alugar a unidade e a locação foi feita para uma arquiteta indicada por um dos moradores. Ela mesma fez a reforma, que foi abatida do valor do aluguel de alguns meses”, relata Pablo.

Só para se ter uma ideia, o imóvel fica na cobertura do prédio com uma bela vista da cidade, a um quarteirão da avenida Faria Lima e poucas quadras da Avenida Europa. Com cerca de 40m2, o imóvel tem o preço de locação de R$ 2.000,00.

E Pablo não parou por aí. Identificou outro espaço ocioso, que ele suspeita nunca ter sido usado: vestiário para funcionários. Adivinha só? Repetiu a ideia. Desta vez, o condomínio contratou um arquiteto para fazer a reforma do espaço, custeada com o valor arrecadado com a locação da casa do zelador. Mais moderno e equipado, o antigo vestiário, agora um apartamento, está alugado há dois meses por R$ 2.500,00.

Com a receita advinda da locação da casa do zelador em quatro anos, foi feita também a reforma de um salão do condomínio que virou uma academia para os moradores.

“Quando um espaço não é usado, tudo se deteriora – canos, paredes, revestimentos, além de perder a oportunidade de gerar renda. Mesmo para manter fechado, é preciso fazer manutenção para conservar a área e evitar problemas futuros”, comenta o síndico Pablo.

2. Como aprovar a alteração da destinação da casa do zelador?

Para alterar a destinação de uma área comum, seja a casa do zelador ou qualquer outra, não basta querer. É preciso se atentar ao que diz a legislação.

Segundo o artigo 1.351 do Código Civil, “[…] a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.” Ou seja, missão quase impossível.

“Trata-se de direito de propriedade. A visão ortodoxa, e o caminho desejado, é o da aprovação por unanimidade porque afasta a possibilidade de questionamento, insegurança jurídica e ação judicial. Só que tem a parte prática: não dá pra esconder que a unanimidade é utópica, inalcançável. Quanto mais gente envolvida, mais difícil é o comparecimento na assembleia, quiçá a aprovação”, diz João Paulo Rossi Paschoal, advogado especializado em condomínio.

Para levar isso em frente, a saída recomendada é o condomínio apostar a mudança de destinação com aprovação de 2/3 dos condôminos, o mesmo para alterar a convenção segundo o mesmo artigo 1.351 do Código Civil.

É o que tem feito o síndico profissional Pedro Cunha. “Já conseguimos, com aprovação de 2/3, em quatro condomínios bem localizados, como Alto da Lapa, Jardins e Chácara Klabin. A renda extra dos aluguéis está sendo reservada para benfeitorias futuras.”

Segundo João Paulo, há uma infinidade de casos decididos com 2/3 e não foram questionados e nem houve ação. “Quando mais passa o tempo, menos chance de reversão. Nem sempre o ambiente propicia a unanimidade, e os condôminos devem pesar na balança as vantagens e se vale a pena correr o risco.”

Não que obter aprovação de 2/3 seja simples, por isso é importante haver uma boa comunicação junto aos condôminos para mobilizá-los a participar da assembleia e se alcance o exigido, lembrando que sempre há proprietários que moram fora ou podem estar viajando.

Para viabilizar o quórum, a assembleia virtual é uma grande aliada, já que os condôminos acessam de onde estiverem, com praticidade e segurança. A modalidade venceu barreiras, ganhou força e a confiança de síndicos e condôminos durante a pandemia.

3. De quem é a titularidade da casa do zelador?

Mesmo com a mudança de destinação de casa do zelador para unidade para locação, o espaço continua sendo uma área comum dos condôminos. “Cada proprietário tem uma fração, uma participação em áreas comuns”, explica o advogado João Paulo Rossi Paschoal.

4. Casa do zelador tem IPTU?

Áreas comuns do condomínio não têm IPTU. O IPTU é da unidade autônoma que é possuidora de uma fração das áreas comuns. Se casa do zelador for alugada, uma saída seria fazer uma compensação embutindo no valor do aluguel o que seria equivalente ao IPTU.

5. Existe cota condominial para a casa do zelador?

Da mesma maneira que não existe IPTU, também não há formalmente uma cota condominial, pois trata-se de uma área comum do condomínio. Pode-se fazer um comparativo com unidade de porte condizente e estipular um valor equivalente.

O síndico profissional Pedro Cunha faz um preço fechado de aluguel, considerando o aluguel, o equivalente ao IPTU, cota condominial, gás, luz e água. “O valor deve ser atraente para viabilizar a locação”, assinala.

No condomínio onde Pablo de Arteaga Hill é síndico estipularam um valor inferior aos dos demais condôminos, levando em consideração o tamanho das unidades e o fato de que não há vaga de garagem e é necessário subir um lance de escadas, já que o elevador não chega à cobertura, onde ficam tanto a casa de zelador quanto o antigo vestiário.

6. Como calcular o valor do aluguel da casa do zelador?

O condomínio pode usar os mesmos critérios praticados no mercado imobiliário de locação: localização, condições do imóvel – conservação, equipamentos, mobiliário, vaga de garagem, tabela de preços praticada no bairro etc.

7. Contrato de locação da casa do zelador se difere dos demais?

Não, segue o mesmo padrão e formalidade de contrato de locação, que deve ser fundamentado na Lei do Inquilinato, por escrito e assinado. O advogado João Paulo Rossi Paschoal recomenda que na assembleia em que for aprovada a mudança da destinação da casa do zelador também se aprove – para que o síndico tenha segurança – a estrutura e aspectos básicos do contrato e demais pontos, como:

  • para quem ofertar (ex: oferecer primeiro para indicação dos condôminos);
  • por quanto tempo;
  • por qual valor etc

8. E se o inquilino ficar inadimplente?

Aplica-se o que diz a lei: descumpriu o contrato – seja por falta de pagamento ou quebra de cláusula – é motivo de ação de despejo.

9. Quem arca com as manutenções da casa do zelador alugada?

locatário responde pelo desgaste normal pelo uso, como pintura, quebra de alguma peça pelo uso etc. Havendo necessidade de modernização, manutenção estrutural ou uma reforma é competência do proprietário, no caso, o condomínio e deve ser resolvido em assembleia: o que será feito, quanto vai custar etc.

10. Que destino dar para a receita vinda da locação da casa do zelador?

Como o condomínio não aufere renda, a receita vinda do aluguel é um rendimento dos condôminos e, de acordo com o advogado tributarista Vinicius Raymundo, o correto seria distribuir os valores entre eles.

“Se o condomínio estiver convicto de que alugará algum espaço, como casa do zelador, topo para antena, mercado – e, assim, auferir renda, o ‘mais garantido’ em relação ao síndico seria uma aprovação em assembleia”, orienta o advogado.

Caso a decisão seja por distribuir os valores aos condôminos, o condomínio deve entregar um Informe de Rendimentos para cada um para fins de declaração de Imposto de Renda.

Se o valor for para custear despesas do condomínio, a dica dos síndicos Pedro Cunha e Pablo de Arteaga Hill é destinar para Fundo de Benfeitorias para obras futuras.

11. Existe algum risco jurídico em fazer essa alteração de destinação?

Conforme o advogado João Paulo Rossi Paschoal, há o risco de reversão pela insatisfação de algum proprietário, caso a aprovação não seja por unanimidade.

12. É possível vender a casa do zelador?

Na visão de Paschoal, é juridicamente inviável vender a casa do zelador.

“As áreas comuns, em que se inclui a casa do zelador, são inalienáveis e indivisíveis porque estão no computo da fração ideal dos condôminos. A cessão do uso exclusivo para terceiros, em se tratando da destinação, fica a mercê do trâmite e da votação em assembleia”, explica o advogado.

Fonte: Sindiconet

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